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Savoir investir en Ehpad

Les logements résidences médicalisées sont très prisés, à l’exemple de l’établissement orpea. Cependant, un certain nombre de précautions s’imposent afin de sécuriser son placement. L’investissement en chambres en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) intéresse de plus en plus de preneurs cherchant des revenus locatifs fixes. De plus, les derniers chiffres de l’Insee montrent que le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans touche les 2 millions en 2015. Ce qui fait que les besoins atteignent plus de 7 500 lits par an. Mais faute d’agrément et de financement public, les nouveaux établissements sont de plus en plus rares, plus de détails sur ehpad.com.

Le rendement et la société de gestion

Contrairement aux marchés classiques de l’immobilier (neuf ou ancien), il est difficile de mesurer le prix des chambres en EHPAD. La part relative des prestations est une variable significative rarement chiffrée par les vendeurs. En cas de revente, ce sont les niveaux de rentabilité exigés par le marché qui conditionneront le prix de rachat du bien. Le taux de rendement s’affiche en moyenne de 4,5 % à 5% bruts. Toutefois, il faut préserver la qualité de l’exploitant qui fait la pérennité du placement car on ne s’improvise pas exploitant de résidence médicalisée… Prenez le temps de vérifier le profil et la nature de l’activité de l’exploitant, en privilégiant ceux qui ont une quinzaine d’années d’expérience et qui sont gérants de plus d’une trentaine d’établissements. Les forums peuvent vous aide.

       

Le bailleur, le locataire et l’occupant

Au moment de l’achat d’un logement, l’investisseur/bailleur signe avec l’exploitant/locataire, un bail commercial, pour une durée minimale de neuf ans, renouvelable par tacite reconduction. L’investisseur fixe un loyer commercial, assujetti à la TVA et imposé au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par mesure de précaution, l’investisseur doit vérifier que le contrat est signé avec l’exploitant choisi, et étudier le niveau de charges qui sera à terme supporté par le propriétaire. La question des lots de services est également primordiale, tout comme le fait de savoir les pratiques de l’exploitant en termes de renouvellement.

Une fiscalité attractive mais revente difficile

Le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du montant de l’acquisition sur neuf ans (dans la limite de 300 000 euros investis). L’investisseur peut bénéficier du remboursement de la TVA sur le prix du bien. Le régime du réel est également avantageux car il permet de déduire les charges engagées pour la location et de reporter les déficits sur l’année suivante pendant dix ans. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est encore plus avantageux mais réservé à des profils professionnels et patrimoniaux spécifiques. Le marché de la revente est en voie de restructuration : plusieurs sociétés se partagent aujourd’hui le créneau de la résidence services d’occasion, avec des prix souvent inférieurs à ceux du neuf. Mais, il faut être prudent et vérifier que le bail n’arrive pas bientôt à échéance, avec le risque d’une baisse des loyers, etc.

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